Особенности обменов: почему 3 не равно 1+ 2...

Куда риэлторы «девают» недостающие в равенстве комнаты?.....

Никуда не девают. Рынок недвижимости настолько далек от законов арифметики, как Земля от Марса. Любая квартира – это не количество комнат, а обособленный объект недвижимости, включающий далеко не только энное количество комнат.


                                                                       Меняю 5-местную машину на 3-комнатную
                                                                       квартиру с вашей доплатой (шутка)

Не так давно, внедряя технологию обменов жилья на рынок недвижимости Киева, мы писали о том, что обменные цепочки – единственная возможность разменять типовую трешку на две типовых однушки в том же районе и состоянии.
Еслирассматривать эту ситуацию как процесс продажи, то данный процесс с точки зрения цен нереален.
Например, типовая 1к. сейчас стоит 65-70 000 дол. США, а типовая трешка – 110-120 000. Несоблюдение арифметических законов налицо.
Обменная технология сложных цепочек позволяет получить результат в том случае, если все участники заинтересованы в решении именно квартирного вопроса.

Большинство клиентов обычно требуют от риэлторов разъяснений, почему невозможен тот или иной вариант размена. Такое непонимание вызывает завышение цен на 3-4 комнатные квартиры, так как собственник пытается подогнать цену продажи до суммы покупки двух меньших квартир. В итоге квартира не продается, либо продается слишком долго.

Для того, чтобы разъяснить собственнику все вышеуказанное, мы обычно применяем следующие аргументы:

- В типовых квартирах с разным количеством комнат различается средняя стоимость квадратного метра. В однушках дороже, чем в двушках и т.д. Основная причина – различная ликвидность. Однокомнатные квартиры наиболее продаваемые, и в среднем продаются быстрее, так как требуется меньшая сумма, в том числе и кредита в случае ипотеки.

- Однокомнатные квартиры более схожи между собой. Чем больше комнат, тем больше особенностей имеют различные планировки. Соответственно, появляется и больше критериев выбора, больше отсев вариантов, больше вариантов покупатель просматривает. Также не надо забывать, что большие квартиры покупает большая семья, где у каждого еще и свои пожелания. А чем сложнее продается объект – тем ниже цена за квадратный метр.

- Квартира – это не просто количество комнат. В них, как и в тех самых кроликах из известной присказки, ценится на только ценный мех, или собственно количество комнат. Квартира - это еще и привычная нам инфраструктура – кухня, ванная, туалет. Согласитесь, что если разменивается 3- комнатная на 2 однокомнатные, то мы из условно говоря 5 помещений ( 3 комнаты, кухня и прочее), должны получить 6 условных помещений ( 2 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). А если на 2+1, то уже 7 помещений ( 3 комнаты, 2 кухни и 2 прочих). Прибавьте к этому еще и увеличивающееся количество балконов и лоджий.

- Теперь от условностей покупателей и продавцов стоит перейти и к банальной себестоимости строительства. Думаю, никому не нужно доказывать, что проведение коммуникаций в стенах дороже, чем просто построенные стены. Застройщикам с этой точки зрения гораздо более выгодно строить большие квартиры. Так как приходится ставить меньше водопроводных и канализационных стояков. Условно говоря, себестоимости коммуникаций на один квадратный метр приходится больше в маленьких квартирах. А стояки, и, соответственно, затраты на них идентичны: что в 1-но., что в 2-х. и трехкомнатных квартирах.

Имеется у собственников квартир тенденция рассуждений, связанная помимо количества комнат еще и с количеством квадратных метров в квартире. Например, возьмем стандартную 4-комнатную квартиру площадью около 75 кв.м. Как уже указывалось выше, ее нельзя разменять без доплаты на две 2-комнатные. Стандартная 2-комнатная квартира имеет площадь около 45 кв.м. 45+45=90 и это подтверждает невозможность.

Но если мы размениваем на 2+1? 45+31= 76, т.е. примерно наша четырешка. Но вот по стоимости равенство не всегда сойдется, опять-таки по всем вышеуказанным причинам. В случае же с 3-комнатными квартирами, которые обычно хотят разменять на две однокомнатные, будет примерно то же. Стандартная трешка обычно имеет площадь 60-63 кв.м., что почти эквивалентно двум однокомнатным по 31 кв.м. Но….


Вот откуда «растут ноги» у шутки, приведенной в заголовке этой статьи. Не все определяют количественные характеристики, такие, как цена и количество метров.

Еще раз напомню, что единственная технология рынка недвижимости, позволяющая практически полностью отойти от значимости цен (а это причина стоимостных неравенств разменов) – это сложные обменные операции. Но реальны они исключительно с типовыми квартирами стандартных площадей и планировок, сужающих количество значимых для собственника факторов выбора квартир.

Автор:Андреева Елена