Обмены жилья: рассуждения о квартирах…

Сама суть сделок по обмену жилья предполагает, что обменивается стандартное жилье, типовое. Как правило, собственники хотят получить дополнительную комнату, сменить район, или, наоборот, получить на руки доплату, меняясь на меньшую квартиру.

При обмене типового жилья люди уже примерно знают планировки и площади, им проще выбирать, сразу отсеивая какие-то варианты, а риэлторам проще предлагать типовые варианты. Но самый важный момент обменов – клиент хочет решить именно жилищный вопрос, т.е. обеспечить жильем себя, детей, родственников и т.п. Поэтому при обменах не столь важна рыночная стоимость квартир.




Гораздо сложнее составлять обмены из жилья разных категорий. Так как при обмене жилья мы, по большому счету, не оцениваем стоимость квартиры, то и включать в обменные цепочки элитное жилье либо жилье с дорогим ремонтом сложно, так как условно цена квадратного метра таких квартир значительно выше. И запросы собственников тоже. Причем такие собственники часто еще и инвесторы. Также сложны обмены, когда клиенту нужны квартиры в конкретных номерах домов, строго определенные редкие планировки и т.п. 

Вывод 1: обмены – услуга для типового стандартизированного жилья, например «хрущевок», «панелек» и т.п.

По этим причинам обмены - чаще услуга одного населенного пункта. И как максимум его пригородов. Но с другими городами сложно работать еще и из-за территориальной удаленности, незнания рынка недвижимости того региона, сложности формирования базы объектов и особенностей спроса и предложения. Так как даже типы домов (серии) иногда совершенно различны. А база объектов нужна для того, чтобы суметь предоставить клиенту качественный выбор квартир. 

Возможны ли междугородние обмены. Если мы говорим об обменах внутри небольшого региона с центральным городом (например, столица республики или области), то большинство граждан хотят перебраться все-таки в более крупный и развитий населенный пункт. А вот из мегаполиса в небольшой город – гораздо реже. Поэтому региональные обмены сложны. Такие квартиры проще продавать покупателям из своего же городка, а затем уже покупать квартиры в столице. Но региональные обмены нами все равно совершаются. В глубинке квартиры гораздо дешевле, иногда в более спокойные места выезжают выходящие на пенсию люди.

Вывод 2: междугородние обмены на практике сложны, поэтому при желании переехать из маленького города в крупный, лучше предпочесть альтернативную сделку.

Если говорить о доле обменных сделок в структуре сделок вообще, то это зависит от стадии развития рынка. Обмены – технология равновесного рынка с не растущей или медленно двигающейся ценой, а также технология «неликвидности». Т.е. отсутствия больших финансовых возможностей у населения. В том числе, например, сложностей получения ипотеки и больших потребительских кредитов. Поэтому люди используют накопленные суммы, которые обычно не превышают 1 млн. руб. у среднестатистической семьи. 

Вывод 3: рыночные цены на квартиры при обменах мало информативны, главное – желания и мотивы людей.

Когда ипотеку оформить легко, либо когда идет ощутимый рост цен, обмены сменяются альтернативными сделками. Т.е. когда квартира сначала продается, а потом покупается другая. Сама технология осуществления, работы с клиентами и выбором объектов – иная. По сути, обмены позволяют уйти от ценовых страхов и ожиданий людей. Здесь важны желания решить именно жилищный вопрос, а не попытки заработать еще и на изменении цен. Поэтому основная необходимая мотивация «обменного» клиента – необходимость проживать в квартире с конкретными потребительскими, а не финансовыми характеристиками.

Обмен жилья сейчас– это сложная цепочка обменов, а не просто мена между двумя участниками. Обмен нескольких объектов происходит также в случаях, когда люди соединяют квартиры, разделяют их и т.п. Например, из двух однокомнатных съезжаются в трехкомнатную. Либо две двухкомнатные родители и дети меняют на однокомнатную для пожилых родителей и трехкомнатную для их детей с внуками. Но съезды и разъезды осуществляются сложнее, чем обмены, так как тут приходится работать уже не с 2 собственниками и их объектами, а с тремя-четырьмя, и пытаться состыковать их желания, время, ресурсы и даже характеры.

Вывод 4: съезды и разъезды, когда одна квартира обменивается не на одну, а более ( и наоборот) сложнее, чем обмены, и занимают больше времени и ресурсов.

При обменных операциях мы не оцениваем детально и точно квартиры, а оперируем суммами доплат. Конечно, косвенно суммы доплат косвенно зависят от средней рыночной стоимости. Т.е. для того, чтобы увеличить свое жилье на одну комнату при прочих равных условиях ( тип дома, район, состояние квартиры, этаж), нужно около 20 тыс. долларов  доплаты. И более, если вы еще и претендуете на лучший район и новый дом.
Сами по себе сделки простой мены (прямые обмены) встречаются очень редко. Так как мена происходит только между двумя собственниками «баш на баш». И очень сложно стыкуются варианты, когда люди выбрали квартиры друг друга. Поэтому и возникают цепочки обменов – сложные обмены. А это лучше всего сделает профессиональный риэлтор.

Комиссия нашего агентства, например, составляет  от  500 до 1000 дол. с одного объекта обмена. В базу обменов нашей компании, в которой сейчас более 1000 вариантов, изначально заявка принимается бесплатно. Договор на услуги заключается, когда клиенту начинают показывать варианты квартир, и на его квартиру также ищутся желающие. При первичной консультации риэлтор выясняет, насколько реальны желания клиента.

                                                                                                                          Автор: Андреева Елена
                                                                                                                        http://www.expert-russia.ru