Обмен недвижимости    
                                 

     П о и с к
 

Для поиска введите:
№ объекта, улицу или город
 

     В А К А Н С И И
 

 

     П А Р Т Н Ё Р Ы
 

NERS.RU-национальная единая риэлторская сеть
Список наших партнёров - которые занимаются обменами в других городах и странах.
 

     РЕКЛАМА
 

 

     С Т А Т Ь И
 


  НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ
В соответствии с нормой статьи 715 Гражданского кодекса Украины по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар (квартиру) в обмен на другой товар (другую квартиру).
  Почему клиенты ОТКАЗЫВАЮТСЯ от сделок с недвижимостью
У каждого, долго работающего на рынке недвижимости риэлтора, есть несколько случаев, когда сделки разваливались по абсурдным, на первый взгляд, причинам.
  Реинкарнация ОБМЕНОВ...

Обвал рынка заставил вспомнить о старом испытанном способе обмена жилья. Последние тенденции рынка недвижимости говорят о том, что даже на изрядно подешевевшую  жилплощадь очень сложно найти покупателя...


  ТОП-10 ошибок ПРОДАВЦОВ загородной недвижимости

Ошибка № 1:  Цена на мой объект должна быть выше
Не стоит рассчитывать на неосведомленность покупателей о рынке и на этом основании завышать цену на собственный объект продажи.


  Правда о том, зачем Арбузову и Азарову нужны ограничения наличных расчетов
Господа, мне надоело вранье, и у меня мало времени посему только, правда. Нашим правителям очень нужны наши доллары, настолько нужны, что они чего только не придумали. Причем тут доллары и ограничение наличных платежей? А всё просто…
 

     обмен ссылками
 

 

 Публикации
 

Только чудо может спасти от ПОВТОРНОГО обвала РН...

Распечатать Переслать В избранное

Аномальное затишье, которого на рынке недвижимости не наблюдалось с 90-х годов прошлого века, плюс минимальное присутствие покупателей могут быть предвестниками второй волны обвала и, соответственно, очередного понижения ценовой планки квадратного метра.


Деньги покинули рынок...

Участники рынка утверждают: такого застоя, во всяком случае за последние десять лет, на рынке недвижимости столицы они не припоминают. И дело не в традиционном сезонном торможении рынка — даже летом кризисного 2009-го картина была значительно оптимистичней.

Киевский рынок недвижимости сегодня — это стопроцентный рынок покупателя. Ведь продавцов — тысячи, а покупателей — только сотни. На потенциального покупателя сейчас приходится не менее десяти продавцов, которых жизненные обстоятельства заставляют продавать свои квадратные метры именно сейчас.

Нездоровый рынок непрекращающегося роста ушел из Украины всерьез и надолго. Продавцы квартир и офисов уже не могут вести себя алогично, ведь дикий дефицит предложения закончился, ему на смену пришел дефицит спроса, и ситуация в ближайшее время не исправится. Почему спрос пока держится?

Факторы, сдерживающие рынок от обвала:

1. Многие вкладчики банков уже «обожглись» на гривневых депозитах, вложенных до кризиса, когда американский доллар стоил менее 5 грн., и к тому же еле-еле вытянули их из некоторых проблемных финансовых учреждений. Такие люди будут покупать что угодно, лишь бы хватило денежных средств. У кого-то хватает только на обновление бытовой техники, а у кого-то набирается и на новый автомобиль или квартиру.

2. Часть сограждан из числа тех, кто умеет анализировать в «глобальном масштабе», понимают, что американский доллар рано или поздно обесценится ввиду безграничных дефицитов страны, являющейся его родиной. Многие «спасались» от возможной девальвации доллара переводом средств во вторую по значимости мировую валюту — евро. Однако приверженцев евро постигло курсовое разочарование, долговой кризис слабых членов еврозоны привел к паническому сбросу европейской валюты. Когда западные эксперты, еще вчера повествовавшие о неизбежном крахе «зеленого», начали предрекать паритет евро-доллара, нервы у многих наших соотечественников не выдержали. Еще весной они предпочли быстренько поменять свои денежные знаки на квадратные метры.

3. Поддержкой для рынка стал и краткосрочный весенний всплеск активности покупателей по окончании выборной президентской кампании, связанный с надеждами на стабильность и прогнозируемость экономической ситуации в стране.

4. Среди «затаившихся» покупателей есть и те, кто успешно продал свои обшарпанные 43 кв.м. в одном из киевских «спальников» за 150 тысяч долларов еще до кризиса и банально не успел потратить деньги. Напомним, в то время на столичном рынке товара дешевле 100 «штук» практически не наблюдалось.

5. Напомним и то, что несколько докризисных лет были периодом «сверхприбылей» в малом и среднем бизнесе страны. Свидетельство тому — арендные ставки на помещение под магазин на центральных улицах какого-нибудь захолустного городка областного значения, достигающие 50 долл. за квадрат. Соответственно, за 40-метровое помещение некоторые арендодатели получали около двух тысяч долларов ежемесячно, надо понимать не меньшую прибыль имели предприниматели-арендаторы. Эта успешная «мелочь» из регионов зачастую выступала покупателем киевского экономкласса. Многие частные предприниматели также банально не успели потратить заработанные в период расцвета личного бизнеса деньги.

6. Весной 2010 года через СМИ была проведена массированная психологическая атака на потребителей на привычную тему: «Киевская недвижимость недооценена и будет только дорожать». Ее цель — заставить людей опять ввязываться в кредитное рабство, поскольку своих сбережений для приобретения квартир по сложившимся ценам почти ни у кого нет.
Отсутствие денег у большей части потенциальных покупателей объясняет, почему если и покупается, то в основном только самое дешевое и плохое жилье.
Покупатели, сегодня рынок ваш, цены тоже.

Факторы, играющие на охлаждение рынка:

1. Денежные средства, «нахомяченные» предусмотрительными гражданами в докризисные времена, имеют свойство потихоньку заканчиваться: кто-то прикупил авто с хорошим бонусом, кто-то приобрел квартиру по «похудевшей» цене, кто-то оплатил обучение детей, или потратил деньги на восстановление личного бизнеса. «Новые» же средства зарабатываются достаточно трудно.

2. Иллюзии относительно перспектив экономического развития развеялись сравнительно быстро. Оптимизм уступил место пессимизму в момент, когда малый бизнес страны понял, что вскоре он может стать еще меньше и именно за его счет попытаются сшить несшиваемое — раздутый бюджет страны на 2011г.

3. Многомиллиардные вливания в банковскую систему страны все-таки привели к некоторой финансовой стабилизации, держать деньги в банке стало не так страшно. Статистика прироста вкладов физических лиц подтверждает: люди достали то, что было «под подушкой», и разместили депозиты в первую очередь в тех финансовых учреждениях, которые аккуратно выполняли свои обязательства даже в самые трудные дни финансовой паники. Рынок недвижимости перестал быть единственной альтернативой размещения личных сбережений, поскольку доверие к банковской системе частично восстановилось.

4. Идея налогообложения банковских депозитов (во всяком случае, на ближайшую пятилетку) благополучно отложена. В то же время плачевное состояние бюджета может таки вынудить (несмотря на мощнейшее антилобби высокопоставленных владельцев дорогих и престижных квартир, домовладений, магазинов и офисов) в той или иной форме принять нормы, регулирующие налогообложение «сверхлимитных» метров жилой и коммерческой недвижимости. Скупленные для спекуляций метры рано или поздно просто обязаны попасть на рынок и обвалить его.

5. 85 тыс. долл. сегодня — это (несмотря на тотальное снижение ставок депозитного вознаграждения почти всеми финучреждениями) гарантированные около 500—600 долл. ежемесячных банковских процентов или «полуубитая» (как говорят риелторы) малометражная двушка в одном из «спальников» Киева. Только, при обмене долларов на метры покупатель при сдаче в аренду в лучшем случае сможет получать эквивалент не более 400—450 долл. При этом придется потратиться еще и на хотя бы «косметику» квартиры, и на расходы по ее содержанию, учесть фактор временных простоев жилплощади. Подбивая годовой баланс прибыли от инвестиции, выяснится, что банковское учреждение за ту же сумму вклада платит почти в два раза больше. Таким образом инвестиционная привлекательность киевского жилья находится на достаточно низком уровне. Условная окупаемость квадратных метров до кризиса составляла 20—25 лет, сейчас 15—20 лет, в то же время в «допузырные» времена возвратить деньги, потраченные на жилье, через сдачу объекта в аренду реально было за 8—12 лет.

6. Расходы на содержание жилья будут расти регулярно и значительно. А потому и бизнес по-украински (скупка инвестиционных квадратных метров) вскоре придет в окончательный упадок. Наверняка мало какому немцу, итальянцу или поляку придет в голову скупать в целях инвестиций дешевое типовое жилье в «спальниках», да еще и за кредитные деньги, да еще и по «космическим» ценам. Между тем именно таким образом зарабатывали многие киевляне. Теперь они вынуждены наблюдать, как пачка свидетельств о праве собственности финансово «легчает» буквально на глазах.

7. На протяжении первого этапа обвала киевского рынка жилья падала в основном долларовая составляющая цены, в гривнях квадратные метры подешевели очень незначительно. Похоже, во время второй (правда, менее существенной) волны обвала цена квадратного метра понизится также и в национальной денежной единице, ведь для того чтобы заработать на скромную двухкомнатную квартиру в морально устаревших домах советской постройки рядовому киевлянину все еще необходимо откладывать одну среднюю зарплату ежемесячно на протяжении 20 лет, это не учитывая ипотечные проценты. На оставшуюся зарплату второго супруга необходимо оплачивать аренду съемного жилья и содержать семью.

8. На ипотеку пока что рассчитывать не приходится. Заоблачные банковские проценты и ежемесячно понижающаяся стоимость квадратных метров тут являются плохим стимулом. Мало желающих одолжить у банка, к примеру, 500 тысяч гривен, чтобы на протяжении десяти лет отдать вместе с процентами почти полтора миллиона. Понимают это и сами банки, поэтому заявленные кредитные программы в основном исполняют пиар-функции, а финансовые учреждения во времена ипотечного простоя «поигрывают» в ОВГЗ с государством, что в будущем может оказаться не менее опасно, чем выдача рисковых кредитов.

Единственной альтернативой  банковской ипотеке, на сегодняшний день, является накопительное страхование. Но большинство населения Украины, ничего даже не слышало о программе  «Ваш Дом» от Украинской страховой группы «ЖИТТЯ».

9. Открытым остается и вопрос реализации банковских залогов по реальным ценам. Пока что банки обладают гигантскими запасами ржавеющих автомобилей и ветшающего жилого и нежилого фонда. На продажу все это добро выставлено по ценам, значительно превышающим рыночные. Опять-таки вечно подобный абсурд продолжаться не может — кто-то первый проигнорирует попытки коллег-конкурентов удержать рынок от обвала и предложит квадратные метры и потерявшие товарный вид автомобили по адекватным ценам, тогда и остальные ринутся в «узкое горлышко бутылки» платежеспособного спроса.
Не купите эту квартиру, купите лучше!

Только чудо может спасти украинский рынок недвижимости от повторного обвала. Сегодня продается лишь нижний ценовой сегмент, а в нем — только то, что на 10—20% дешевле рынка.

Никто, конечно, не знает, до какого ценового порога должна опуститься стоимость киевского жилья, чтобы механизм рынка недвижимости закрутился с привычной быстротой и потянул за собой восстановление вначале смежных отраслей, имеющих непосредственное отношение к строительству (производство стройматериалов, сантехники, напольных покрытий, мебели и т.п.), а затем и экономики в целом. Возможно, для этого необходимо, чтобы первичный рынок недвижимости Киева стартовал не с 8 тыс. грн., а хотя бы с 6 тыс. за квадрат в благоустроенном столичном «спальнике» (причем за такую цену должно предлагаться жилье с минимальной отделкой).

Что касается вторичного рынка, то можно предположить более существенное падение цены квадратного метра — от 10—20% в экономсегменте до 30—50% на наиболее переоцененное так называемое качественное жилье.

по материалам:
«Зеркало недели»

Дата публикации: Пятница, 14 Январь 2011
Прочитана: 3314 раз


Другие публикации

          
  • Жизнь в АТЛАНТЕ: как обычная семья из Минска живёт в США.
              
  • КЛАССИФИКАЦИЯ СОСЕДЕЙ
              
  • НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЬЯ
              
  • ПОМОГИТЕ нам, помочь Вам!
              
  • МАХНЁМСЯ не глядя?
              
  • Особенности обменов: почему 3 не равно 1+ 2...
              
  • Обмены жилья: рассуждения о квартирах…
              
  • Хочешь РАЗВАЛИТЬ сделку? пригласи на неё юриста
              
  • Рынок недвижимости ВОЗВРАЩАЕТСЯ к натуральному ОБМЕНУ
              
  • Почему риэлторы ВЫБИРАЮТ себе клиентов? А не наоборот?
    Вернуться назад
     

  • Комментарии (1)
    Введите Ваше имя *
    Введите Ваш E-mail *
    Контактный номер телефона *

    обновить картинку

    www | 03.02.2011 11:53
    "Покупательские фантазии : квартира за 10000 тысяч долларов" останутся только фантазиями. Никакой нормальный человек не будет продавать даже самую нерентабельную квартиру в Киеве даже за 30000 тысяч долларов.. Не может жильйо в столице стемящегося в Европу государства стоять как "фиговенький " автомобиль. Ети все обвалы это все "развод для лохов" цена на жильйо в столице Украины восстановятся в ближайший год два, и будут на должном уровне...


    Статьи. Аналитика. Законы. Новости. Проекты. Юмор.
     
    В разделе «ПУБЛИКАЦИИ», на сайте bok.kiev.ua, собрано всё самое интересное в сети интернет, что попало в наши сети.
    В разделе "Статьи о недвижимости" - Вы сможете найти тематические статьи, посвященные вопросам регулирования рынка недвижимости, взаимоотношений риэлторов с покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями недвижимости.
    В разделе "Истории из жизни риэлторов" - много интересных, а главное реальных, историй от профессионалов рынка недвижимости.
    Раздел "Законы Украины" - в этом разделе размещается информация по изменениям  в законодательстве  Украины  в сфере недвижимости, принятые или находящиеся на рассмотрении в ВР проекты законов. 
    Прогнозы  специалистов  и реальные цены  на недвижимость, информационно-аналитические статьи - в разделе Аналитика и Цены
    Для тех, кого интересует вопрос кредитования создан раздел  Банки.Ипотека.Кредиты - в котором собрана информация по кредитным ставкам, срокам кредитования и программе накопительного страхования.
    Отдельный раздел "Для души..." - не о недвижимости, это размышления о смысле жизни...
    Новый раздел "Интересные проекты"  посвящён  интересным,  оригинальным  проектам, которые ярко выделяются на фоне типовых объектов недвижимости.
    Жизнь без юмора - это не жизнь! В разделе "Юмор.Анекдоты.Приколы" - собрано всё, что помогает риэлторам с оптимизмом смотреть на жизнь.
     
         Заявка на обмен
     

     

         Задать вопрос
     

     

         С Р О Ч Н О
     

    1к.= 2к. однокомнатная
    ул.Ш-Алейхема; 5/5 эт.дома;
    28/15/6 м.кв; жилое сост.
    на 2к. квартиру
    левый берег, желательно
    все варианты, кроме 1-го. эт.
    (044) 331-69-44
    Вячеслав


    1к.=2к.(3к) гостинка;
    ул.Рокоссовского
    2/9 эт. кирп. дома
    32/17/7 м.кв. ремонт
    на 2-х. комнатную
    в Оболонском р-не
    с нашей доплатой
    (093) 425-01-27
    Неонила Николаевна



    1к.=2к. однокомнатная
    Б.Житкова; 1/3 эт, 
    30/17/6 кв.м. h=2,8м.
    новая сантехника;
    до метро – 7 мин. 
    на 2-х. (3к) комнатную 
    в этом же районе
    (067) 406-48-36
    Инна



    1к.+$ =2к. однокомнатная
    ул.Жолудева, 4/9 эт.дома
    28/16/6 кв.м., хорошее 
    состояние + доплата
    на 2-х. комнатную 
    квартиру, в р-не к-ра
    Лейпциг
    (067) 44-225-44
    Вячеслав



    1к.=2к. однокомнатная
    ул. Березняковская;
    30/17/6 м.кв. 7/9 эт.дома.
    жилое состояние;
    на 2к. в этом же районе!
    с нашей доплатой
    (096) 220-32-10
    Татьяна


    2к.+$=3к двухкомнатная
    пр-т Мира, 5/5 эт.дома
    45/30/6 м.кв. хороший
    ремонт, мебель.
    на 3к. от 65-70 м.кв.
    по ул.Бойченко,
    Жмаченко, Милютенко
    (067) 442-25-44
    Вячеслав

     

         Консультация
     

     

    2009-2011 © bok.kiev.ua
    Created by Васильков.BIZ
    Hosted in VIP Host